Os 6 Maiores Erros nos Contratos de Locação

E como evitar prejuízos com um contrato mal feito

Se você é proprietário de um imóvel e pensa em alugá-lo, saiba que um contrato mal redigido pode virar um pesadelo jurídico e financeiro. Muitos locadores cometem erros graves por falta de orientação especializada. O resultado disso são prejuízos, dor de cabeça e, muitas vezes, alguns anos de batalha judicial. Por isso, nada de baixar um modelo da internet e achar que está protegido, hein?

Este artigo vai te mostrar alguns dos principais erros nos contratos de locação, com base na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), e como você pode se proteger desses erros.

❌ As consequências de um contrato mal feito

• Inadimplência difícil de cobrar

• Impossibilidade de retomada do imóvel facilitada

• Prejuízo financeiro

• Desgaste emocional e jurídico

• Custos processuais e tempo perdido em litígios

• Responder criminalmente por uma contravenção penal

🚫 Erro #1: Falta de clareza sobre o prazo da locação

Segundo a lei de locações é livre a estipulação de qualquer prazo de contrato (e até o contrato de prazo indeterminado é aceito) desde que exista acordo entre o locador e o inquilino, no entanto é muito importante ressaltar que os direitos e obrigações das partes mudam de acordo com o prazo estabelecido. Por isso esse é um ponto crucial no seu contrato de locação para que você evite cometer os maiores erros nos contratos de locação.

Erro comum: muito proprietário que aluga por conta própria faz contrato de 12 meses e acredita que pode pedir o imóvel de volta ao final desse prazo e acaba se frustrando ao descobrir que isso só é possível mediante acordo ou via denúncia cheia conforme uma das justificativas válidas determinadas no artigo 47 da lei de locações.

Solução sugerida: colocar no contrato cláusula de duração de 30 meses, pois isso garante ao locador o direito de retomar o imóvel ao final desse prazo com uma denúncia vazia, ou seja, sem justificar o motivo, desde que comunique o inquilino com 30 dias de antecedência. Muita imobiliária em Salvador coloca uma cláusula que permite a rescisão antecipada do contrato com 12 meses, mas é importante ressaltar que essa opção é válida para o inquilino e não para o locador. 

🚫 Erro #2: Cobrar Dupla Garantia

Erro comum: o locador querer exigir do inquilino uma dupla garantia, como: caução + fiador; aluguel antecipado + caução; seguro fiança + caução, etc. É importante ressaltar que a Lei do Inquilinato proíbe a cobrança de dupla garantia conforme os artigos 37 e 43:

Art. 37, único: É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:  (...)

II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;  (...).

Solução Sugerida: fazer uma análise de ficha completa para se sentir seguro da capacidade financeira e da integridade do inquilino e então exigir apenas 1 tipo de garantia locatícia.

🚫 Erro #3: Cláusulas genéricas sobre reajuste

Erro comum: Não mencionar no contrato o índice pelo qual será calculado o reajuste do aluguel ou tentar ajustar com base no ajuste do salário mínimo ou câmbio de moeda internacional.

Art. 18 É lícito às partes fixar, de comum acordo, o valor do aluguel, bem como sua periodicidade de reajuste, obedecidos os intervalos mínimos de um ano (...)”

Solução sugerida: Os índices mais utilizados atualmente são IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado) e o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), verifique o que melhor lhe atende e descreva no contrato que será esse índice ou aquele que o substitua (já prevendo o que fazer em caso de extinção de um índice).

🚫 Erro #4: Inexistência de cláusulas sobre manutenção e responsabilidades

Erro comum: não detalhar quais consertos são responsabilidade do inquilino e do locador, gerando conflitos e prejuízos..

Art. 23 “O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel; II - servir-se do imóvel conforme o combinado; III - restituir o imóvel no estado em que recebeu (...)”

Solução sugerida: É fundamental deixar claro no contrato sobre as responsabilidades em relação às benfeitorias. Descreva as manutenções que são de responsabilidade do locador e do locatário.

🚫 Erro #5: Multas mal formuladas

Erro comum: estipular multas superiores a 3 meses de aluguel para rescisão antecipada ou multas de atraso exorbitantes — que frequentemente são contestadas judicialmente. Cláusulas de multa mal redigidas ou abusivas podem ser consideradas nulas judicialmente.

📜 Art. 4º (parágrafo único) "Nos contratos com prazo determinado, poderá haver cláusula penal para rescisão antecipada por qualquer das partes."

Solução sugerida: Multa para rescisão antecipada do contrato deve ser de até 3 meses e a multa por atraso no pagamento também deve atender a média de mercado (sugerimos que não seja maior do que 15%, mas verifique a legislação da sua cidade). Já o juros por atraso não pode ser superior a 1% ao mês.

🚫 Erro #6: Cobrar taxa de reserva

Erro comum: muitas pessoas cobram do inquilino uma taxa de reserva, que é um valor pago para retirar o imóvel do mercado enquanto o potencial inquilino está na fase de análise de ficha. Já existe jurisprudência sobre a proibição da taxa de reserva, baseado no artigo 22, inciso VII da Lei do Inquilinato:

📜Art. 22. O locador é obrigado a:(...)VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

Então cobrar qualquer importância acima do aluguel e encargos permitidos corresponde a infração penal, na qual é imposta pena de prisão simples de 05 dias a seis meses, ou multa correspondente a 03 a 12 meses de aluguel. 

Solução sugerida: em vez de cobrar taxa de reserva, você pode fazer um pré contrato com a cobrança de arras.

✅ A melhor solução para esses e outros problemas: Ter um contrato elaborado por especialistas

Contratos de gaveta ou modelos prontos da internet não consideram as peculiaridades do seu imóvel e do seu caso específico. Um contrato bem feito é como um colete à prova de balas: protege seu patrimônio e seu tempo.

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